征收评估结果与房价差距仍较大我的评估谁做主

继今年1月份《国有土地上房屋征收与补偿条例》实行后，住建部近日又发布了《国有土地上房屋征收评估办法》，首次将拆迁补偿由原来的按政府指导价格补偿，修改为完全按照市场价值来评估，并规定由被征收人协商选定房地产价格评估机构。

记者了解到，即使是按照市场价值来进行评估，评估结果与周边房价仍可能存在较大差距。有些地方在《国有土地上房屋征收与补偿条例》实行后，被征收人对评估机构的“选择权”仍然难以得到保证。业内人士指出，新的评估办法在评估程序上做了很好的规定，但具体操作起来情况如何，还有待观察。

一路之隔评估价格悬殊

近年来各地频繁发生的强拆纠纷，很重要的原因是补偿标准明显低于市场价，被征收人的权益得不到保障。

北京营天律师事务所律师邹伙发向《经济参考报》记者介绍了这样一个案例：2010年9月，北京延庆一处国有土地上房屋拆迁，总共涉及200多户居民。2010年拆迁地区周边的房价达到1 .2万元/平方米，但评估出来的价格却只有每平方米4000多元。

“只隔一条马路，评估出来的价格与市场价为什么差距这么大？”居民丁先生向记者抱怨。对于如此低的评估价格，拆迁户们并不认可，已经向法院提起行政复议。

事实上，北京市从2009年开始即采用类似房地产市场交易价格进行评估。按照北京市2009年发布的《北京市城市住宅房屋拆迁市场评估技术方案》，标准房地产价格应采用市场比较法评估确定，并选择与拆迁范围具有相同特征的临近区域内符合要求的不少于三个的交易案例进行比较。

邹伙发说，在实际操作过程中，评估公司选择的是2006年、2008年、2009年总共四个交易案例，而且有的交易案例与拆迁地相距有五公里左右，并不是在临近区域，这显然是不合理的。

如果按照2003年原建设部发布的《城市房屋拆迁估价指导意见》，评估价格与市场价格的差距可能更大。该意见规定，拆迁估价一般应当采用市场比较法，应参照类似房地产的市场交易价格和市、县人民政府或者其授权部门定期公布的房地产市场价格。

政府“指导价”的发布往往滞后于市场价格，以至于和市场房价的差距越来越大。据了解，中国自1998年进行房改以来，商品房的价格开始快速上涨，13年来的一手商品房价格复合增长率年均超过7%，而一些地区的政府“指导价”多年来却一成不变。

与此同时，不断飙升的土地价格在原来的评估办法中同样体现不足。北京康正宏基房地产评估公司总经理梁津接受《经济参考报》采访时说，按照原来的办法，评估价格中有一部分是土地的区位补偿价，但有些地方只对房屋的价格进行补偿，完全不考虑的土地的情况。

《国有土地上房屋征收评估办法》规定，被征收房屋价值评估应当考虑被征收房屋的区位、用途、建筑结构、新旧程度、建筑面积以及占地面积、土地使用权等影响被征收房屋价值的因素。可见，新办法对于土地价值的评估有了明确规定。

另外，新的评估办法还提出了多种具体的评估方法，包括市场法、收益法、成本法、假设开发法等。邹伙发说，评估机构首先要进行适用性分析，看哪种方法更合适更合理，也可以用多种方法同时进行评估后取均值，这样更能体现房屋的价值。

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